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Est considérée comme vente d’immeuble en l’état d’achévement, toute convention par laquelle le vendeur s’oblige à éditer un immeuble dans un délai déterminé et l’acquéreur s’engage à en payer le prix au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Le vendeur conserve ses droits et attributions de maître de l’ouvrage jusqu’à l’achévement des travaux de l’immeuble.

La vente d’immeuble en l’état futur d’achévement, à usage d’habitation, ou à usage professionnel, commercial, industriel ou artisanal par toute personne de droit public ou de droit privé doit être effectuée, conformément aux présentes dispositions.

La vente d’immeuble en l’état futur d’achévement fait l’objet d’un contrat préliminaire conclu, sous peine de nulité, soit par acte authentique, soit par acte ayant date certaine dressé par un professionnel appartenant à une profession légale et réglementée autorisée à dresser ces actes, par la loi régissant ladite profession.

La liste nominative des professionnels agrées pour dresser lesdits actes est fixée annuellement par le ministre de la justice.

 Sont inscrits sur cette liste les avocats agrées près la cour suprême conformément à l’article 34 du dahir portant loi n°1-93-162 du 22 rabii I 1414 (10 septembre 1993) organisant la profession d’avocat.

Les conditions d’inscription des autres professionnels agrées pour dresser lesdits actes sont fixées par voie réglementaire. L’acte doit être signé et paraphé en toutes les pages par les parties et par celui qui l’a dressé. Les signatures des actes dressés par l’avocat sont légalisées par le chef du secrétariat greffe du tribunal de première instance dans le ressort duquel exerce ledit avocat.

L’acte doit compter notamment les éléments suivants :

 

-        L’identité des parties contractantes.

-        Le titre de la propriété de l’immeuble immatriculé, objet de la construction, ou les références de la propriété de l’immeuble non immatriculé, précisant, le cas échéant, les droits réels et les servitudes foncières et toutes autres servitudes.

-        Le numéro et la date de l’autorisation de construire.

-        La description de l’immeuble, objet de la vente.

-        Le prix de vente définitif et les modalités de son paiement.

-        Le délai de livraison.

-        Les références de la caution bancaire ou toute autre caution ou assurance, le cas échéant. Doivent être joints audit contrat.

-        Les copies conformes des plans d’architecture ne varietur, du béton armé et du cahier des charges.

-        Le certificat délivré par l’ingénieur spécialisé attestant l’achèvement des fondations de la construction au niveau du rez-de-chassée.

 

Le vendeur doit établir un cahier des charges de construction précisant la consistance du projet, sa désignation, la nature des prestations et des équipements de l’immeuble à réaliser et les délais de réalisation et d elivraison.

Le vendeur et l’acquéreur apposent leurs signatures au cahier des charges. Une copie certifiée conforme, portant la signature légalisée de l’acquéreur est délivrée à ce dernier.

Lorsque l’immeuble est immatriculé, des copies du cahier des charges, du plan d’architecture ne varietur et du règlement de copropriété, le cas écheant, doivent être déposée à la conservation foncière.

Lorsque l’immeuble est non immatriculé, ces copies doivent être inscrites sur un registre spécial tenu au greffe du tribunal de première instance de la circonscription ou se trouve l’immeuble et déposées auprès dudit greffe.

Le contrat préliminaire de vente de l’immeuble en l’état futur d’achévement ne peut être conclu qu’après achévement des fondations de la construction au niveau du rez-de-chaussée.

Sauf stipulation contraire des parties, l’acquéreur est tenu de payer une partie du prix de la construction selon les phases suivantes :

 

-        L’achévement des travaux relatifs fondations de la construction au niveau de rz-de-chaussée.

-        L’achévement des gros œuvres de l’ensemble de l’immeuble.

-        L’achévement des travaux de finition.

 

Le vendeur s’engage à respecter les plans d’architecture, les délais de réalisation des constructions et, de manière générale, les conditions u cahier des charges cité ci-dessus.

Toutefois, et après accord préalable de l’acquéreur, un délai supplémentaire de réalisation peut être octroyé au vendeur.

 

Est considérée comme nulle et non avenue, toute demande ou acceptation d’un versement de quelque nature que ce soit, avant la signature du contrat préliminaire de vente.

 

Le vendeur doit constituer au profit de l’acquéreur une caution bancaire ou toute autre caution similaire et, le cas échéant, une assurance afin de permettre à l’acquéreur de récupérer les versements en cas de non application du contrat.

 

Cette garantie prend fin à l’établissement du contrat définitif de vente et, lorsqu’il s’agit d’un immeuble immatriculé elle prend fin à l’inscription de ladite vente sur les registres fonciers.

 

Lorsque l’immeuble est immatriculé et après accord du vendeur, l’acquéreur peut, pour la conservation de son droit, requérir du conservateur de la propriété foncière. La mention d’une prénotation et ce sur production du contrat préliminaire de vente.

 

La prénotation demeure valable jusqu’à l’inscription du contrat définitif de vente sur le titre foncier de l’immeuble objet de la vente. Dès la mention de la prénotation, il est interdit au conservateur de délivrer au vendeur le duplicata du titre foncier. Le contrat définitif prend rang à la date de la mention de la prénotation.

 

Ne sont pas soumis aux dispositions de l’article 618-9 ci-dessus, les établissement publics et les sociétés dont le capital est détenu en totalité par l’état ou toute personne morale de droit public.

 

En cas de retard dans les paiements tels que prévus pour chaque phase à l’article 618-6 ci-dessus, l’acquéreur est passible d’une indemnité qui ne peut excéder 1% par mois de la somme exigible, sans toutefois dépasser 10% par an.

 

En cas de retard dans la réalisation des travaux de construction dans les délais impartis, le vendeur est passible d’une indemnité de 1% par mois de la somme due, sans toutefois dépasser 10% par an. Toutefois, l’indemnité de retard ne sera appliquée d’un mois après la date de la réception de la partie défaillante d’une mise en demeure adressée par l’autre partie, par l’une des voies prévue à l’article 37 et suivant du code de procédure civile.

 

L’acquéreur ne peut céder les droits du’il tient d’une vente d’immeuble en l’état futur d’achévement à une tierce personne qu’après en avoir notifié le vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception et à condition que cette cession soit effectuée dans les mêmes formes et conditions que l’acte préliminaire.

 

Elle substitue de plien droit le cessionnaire dans les droits et obligations de l’acquéreur envers le vendeur.

 

En cas de réalisation du contrat par l’une des parties, la partie lésée a droit à une indemnité ne dépassant pas 10% du pix de vente.

 

L’immeuble vendu n’est réputé achevé, bien que les travaux de sa construction soient terminés, qu’après l’obtention du permis d’habiter, ou du certificat de conformité, ou le cas écheant, lorsque le vendeur présente, à la demande de l’acquéreur, un certificat attestant que l’immeuble est conforme au cahier des charges.

 

Après règlement intégral du prix de l’immeuble ou de la fraction de l’immeuble, objet du contrat préliminaire de la vente, le contrat définitif est conclu.

 

Les tarifs relatifs à l’établissement des actes cocernant les contrats préliminaire et définitif de vente sont fixés par voie réglementaire.

 

Le vendeur est tenu, dès l’obtention du permis d’habiter ou du certificat de conformité, dans un délai n’excedant pas 30 jours à compter de la date de leur délivrance, d’en informer l’acquéreur, par lettre recommandée avec accusé de réception, et requérir l’éclatement du titre foncier, objet de la propriété sur laquelle est édifié l’immeuble en vue de créer un titre foncier de chaque partie divise lorsque l’immeuble est immatriculé.

 

Au cas ou l’une des parties refuse de conclure le cotrat de vente définitif dans un délai de 30 jours à compter de la date de la notification visée à l’article 618-18 ci-dessus, la partie lésée peut intenter une action en justice pour la conclusion du contrat définitif ou de la résiliation du contrat de vente préliminaire.

 

Le jugement definitif ordonnant la conclusion de la vente vaut contrat définitif.

 

Le transfert de la propriété des fractions vendues au profit des acquéreurs n’est valable qu’à partir de la conclusion du contrat définitif ou après la décision définitive rendue par le tribunal lorsque l’immeuble est non immatriculé ou en cours d’immatriculation et à partir de l’inscription du contrat définitif  ou de la décision rendue par le tribunal sur les registres fonciers lorsque l’immeuble est immatriculé.